Image
FACEBOOK
binebi1.ge@gmail.com
514 04 29 29
Image
Image
image
უძრავი ქონების ფასების ინდექსი: ამ ეტაპზე თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე ფინანსური სპეკულაციის სიმპტომები არ შეინიშნება (ISET-ის კვლევითი ინსტიტუტი)
„საპნის ბუშტად“ წოდებული სპეკულაციური მანია ერთ-ერთი ყველაზე გასაოცარი ეკონომიკური ფენომენია, რომლის დროსაც ხალხის მაღალი გადახდისთვის მზადყოფნა ამა თუ იმ საქონლის ან მომსახურებისათვის სრულიად მოწყვეტილია აქტივის რეალურ ღირებულებას. ამ მოვლენის დრამატული შედეგის ცნობილი ისტორიული მაგალითია 1920 წლის საფონდო ბირჟის კრახი. ამ შემთხვევაში სპეკულაციური საპნის ბუშტის „გაბერვა“ იმან გამოიწვია, რომ ადამიანებმა, რომლებსაც მანამ ინვესტორობა აზრადაც არ მოსვლიათ, მასიურად დაიწყეს ფულის სესხება და აქციებში დაბანდება, რათა ხელიდან არ გაეშვათ გამდიდრების შანსი.

ეიფორია სულ უფრო და უფრო მატულობდა, საფონდო ბირჟის ახალი ამბები კი დიასახლისების, დოკერებისა და დამლაგებლების განსახილველ თემად გადაიქცა. ეს ყოველივე 1929 წელს ბუშტის გასკდომითა და მსოფლიო ეკონომიკური კრიზისით დასრულდა.

კიდევ ერთი ცნობილი საპნის ბუშტი იყო მე-17 საუკუნის „ტიტების მანია.“ ბაზრის მონაწილეები მზად იყვნენ გადაეხადათ აბსურდულად მაღალი ფასები ამ ყვავილის ბოლქვებში. შედეგად, 1637 წელს ზოგიერთი იშვიათი ჯიშის ღირებულებამ თითქმის 15-ჯერ გადააჭარბა კვალიფიციური მუშახელის წლიურ ხელფასს. ერთ-ერთი ასეთი ძვირადღირებული ტიტა აუქციონზე მდიდარმა ვაჭარმა შეიძინა. სახლში დაბრუნებულმა კი ყვავილი ცოტა ხნით უყურადღებოდ დატოვა სამზარეულოში. ამასობაში მშიერი მსახური, რომელმაც არაფერი იცოდა მცენარის განსაკუთრებულობის შესახებ, არხეინად შეექცა ისტორიაში ყველაზე ძვირადღირებულ, სასახლის ღირებულების ლანჩს — გემრიელ სენდვიჩს კარაქით, სალათის ფურცლებითა და დაჭრილი ტიტას ბოლქვით. რა თქმა უნდა, ეს სპეკულაციური მანიაც სავალალოდ დასრულდა, 1638 წლის გაზაფხულისათვის.

დღესდღეობით, საპნის ბუშტები ყველაზე გავრცელებული უძრავი ქონების ბაზრებზეა. მაგალითად, 1980-იანი წლების ბოლოს ტოკიოს ცენტრში კვადრატული მეტრის ფასმა დაახლოებით 1,2 მილიონ დოლარს მიაღწია. მხოლოდ იმ მიწის ფასი, რომელზეც იმპერატორის სასახლე აშენდა, კალიფორნიის შტატის მთლიანი უძრავი ქონების ღირებულებაზე მაღალი იყო. 1990 წელს საპნის ბუშტის გასკდომამ ერთ ღამეში გააღარიბა უამრავი იაპონელი და ძალიან ცუდად იმოქმედა ქვეყნის ეკონომიკაზე.

სპეკულაციური საპნის ბუშტის ერთ-ერთი მახასიათებელი არის ის, რომ ყველასთვის ცნობილია მისი დასასრული, მაგრამ არავინ იცის დასაწყისის შესახებ. საწყის წერტილთან დაკავშირებული გაურკვევლობა ძირითადად აქტივის „სწორი“ ეკონომიკური ღირებულების განსაზღვრის სირთულეს უკავშირდება. 2003 წლის ერთ-ერთ მნიშვნელოვან ნაშრომში (Dilip Abreu and Markus K. Brunnermeier, “Bubbles and Crashes”, Econometrica 71, pp. 173-204) ავტორებმა აჩვენეს, რომ, მაშინაც კი, როდესაც ბაზრის ყველა მონაწილე სრულიად რაციონალურია, ზემოხსენებული გაურკვევლობის გამო, საპნის ბუშტის წარმოქმნის საფრთხე მაინც არსებობს. ამიტომაც, უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას საჭიროა სპეკულაციური ბუშტის წარმოქმნის ალბათობის გათვალისწინებაც. რამდენად არსებობს ამის რისკი თბილისში? კითხვაზე პასუხის გასაცემად, აუცილებელია სპეკულაციური საპნის ბუშტის მოქმედების პრინციპის გააზრება.

როგორ მუშაობს სპეკულაციური საპნის ბუშტი?
საპნის ბუშტი ძალიან წააგავს ფინანსური პირამიდის სახელით ცნობილ პონცის სქემას. ადამიანები იხდიან გარკვეულ თანხას იმისათვის, რომ გახდნენ სისტემის ნაწილი, ამით კი იღებენ უფლებას სარგებელი მიიღონ პირამიდის შემდგომი მონაწილეების შენატანებიდან. მაგალითად, თუ A იწყებს სქემას და B უერთდება პირამიდას, ეს უკანასკნელი უხდის A-ს. შემდეგი მონაწილე C, თავის მხრივ, უხდის A-ს და B-ს. შემდეგი წევრის, D-ს შენატანიდან კი სარგებელს იღებენ A, B, და C და ა.შ. რთული არაა იმის მიხვედრა, რომ ასეთი სისტემა კრახისთვისაა განწირული, თუნდაც მას მსოფლიოს ყველა ადამიანი შეუერთდეს. მაშინ კი, როცა პირამიდა დაიშლება, ისინი, ვინც სისტემას გარკვეული მომენტის შემდეგ შეუერთდნენ, დაზარალდებიან, ხოლო სქემის ინიციატორები და ადრეული ეტაპის მონაწილენი მოგებულნი დარჩებიან. კომიკურია, რომ პირამიდების დიდი მშენებლის სახელით ცნობილი სერგეი მავროდის მსგავსი ხალხი რეგულარულად იწყებს ახალ პონცის სქემას რუსეთში და ყოველთვის პოულობს ახალ ადამიანებს, რომლებიც მასში მონაწილეობას თანხმდებიან.

ფინანსური პირამიდის მსგავსად, როდესაც ვინმე ყიდულობს აქტივს გაბერილ ფასად (ე.ი. უერთდება სქემას), იმედოვნებს, რომ იპოვის ვინმეს, ვინც მეტის გადამხდელია (ე.ი. ვიღაცას, ვინც მის შემდეგ შეუერთდება პირამიდას). ყოველ შემდეგ მყიდველს იგივე მოლოდინი აქვს, მაგრამ, პირამიდის მსგავსად, საპნის ბუშტი სკდება მაშინ, როდესაც აღარ არიან ადამიანები, რომლებსაც სქემის წევრობის სურვილი და შესაძლებლობა აქვთ, ანუ აქტივში კიდევ უფრო მაღალი ფასის გადამხდელები არიან. სარგებლობენ ისინი, ვინც უკვე დატოვა სისტემა, გვიანი ინვესტორები კი საკმაოდ დიდ დანაკარგებს განიცდიან სპეკულაციური ბუშტის გასკდომისას.

თბილისში ფინანსური სპეკულაციის სიმპტომები არ შეინიშნება
ISET-ის კვლევითი ინსტიტუტის ახალი ანალიტიკური პროდუქტის, უძრავი ქონების ფასების ინდექსის მეშვეობით თბილისში უძრავი ქონების ფასებს ვაკვირდებით. ინდექსი აჩვენებს, რომ საშუალო გასაყიდი ფასი თითქმის 11%-ით გაიზარდა ორ წელიწადზე ნაკლებ დროში (2013 წლის თებერვლიდან 2014 წლის დეკემბრამდე). ეს პირველია, რაც გვაფიქრებინებს, რომ თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე სპეკულაციური საპნის ბუშტი ჯერჯერობით არ არსებობს. 11% ორი წლისათვის სულაც არ არის გამორჩეულად მაღალი მაჩვენებელი და რეალურად, ჩამორჩება ჩვეულებრივი შემნახველი ანგარიშიდან შესაძლო სარგებელსაც კი. საპნის ბუშტი რომ არსებობდეს, ფულს დანარჩენი ალტერნატივებიდან შეისრუტავდა, კაპიტალის დიდი შემოდინება კი უძრავი ქონების ბაზარზე, ფიქსირებული მოკლევადიანი მიწოდების პირობებში, ფასების უფრო შთამბეჭდავ ზრდას გამოიწვევდა. ლონდონში, სადაც სპეკულაციური საპნის ბუშტის საფრთხე უფრო მაღალია, ფასების წლიურმა ზრდამ 20% შეადგინა, 2013 წლის შუა პერიოდიდან 2014 წლის შესაბამის პერიოდამდე. ამასთან, ცხადია, საწყისი ფასი უკვე ბევრად აღემატებოდა თბილისისას.

თუმცა ეს არ არის ერთადერთი არგუმენტი. თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე საპნის ბუშტის არსებობის განსაზღვრის მთავარი კრიტერიუმი არის ის, თუ რა მიმართებაშია ქირიდან მიღებული თანხა სხვა სახის აქტივებიდან მიღებულ ამონაგებთან.

როდესაც ფასები იზრდება თვიდან თვემდე, უძრავ ქონებას იძენენ არა იმისათვის, რომ შემოსავალი გაქირავებით მიიღონ, არამედ იმისათვის, რომ ისარგებლონ აქტივის გაზრდილი საბაზრო ღირებულებით და შემდგომში უფრო მაღალ ფასად გაყიდვით. რაღაც მომენტში, ქირიდან მიღებული შემოსავალი სრულიად უმნიშვნელო ხდება გაბერილ გასაყიდ ფასებთან შედარებით. პარადოქსია, მაგრამ საპნის ბუშტის არსებობისას, ბინის მფლობელები თავს იკავებენ თავიანთი ძვირადღირებული უძრავი ქონების გაქირავებისაგან და ამით მის ლიკვიდობას ამცირებენ. შესაბამისად, ასეთ სიტუაციაში უძრავი ქონების ბაზარზე, როგორც წესი, არის დიდი რაოდენობით ფართი, რომელიც არც საცხოვრებლად და არც რაიმე სხვა მიზნით გამოიყენება.

ასეთი სიტუაცია კი თბილისის ბაზარზე (ყოველ შემთხვევაში, ჯერჯერობით) ნამდვილად არ არის.

ქვემოთ მოცემული გრაფიკი გვიჩვენებს, რომ 2014 წლის განმავლობაში, უძრავი ქონების გაქირავება საკმაოდ სარფიანი ბიზნესი იყო და გაცილებით მეტი შემოსავალი მოჰქონდა გამქირავებელთათვის, ვიდრე კომერციული ბანკების ანაბრებს მეანაბრეთათვის. 2013 წლის თებერვლის შემდეგ ქირიდან მიღებული შემოსავალი საწყისი ინვესტიციის წლიური 10%-14%-ის ფარგლებში მერყეობდა, გასაყიდი ფასების ზრდის მიუხედავად. ამონაგები ასევე აღემატებოდა იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთს, რაც ხალხს კრედიტის აღებისა და უძრავ ქონებაში ინვესტირების სტიმულს აძლევდა.

ქირისა და სხვა სახის ინვესტიციებიდან ამონაგებების შედარებისთვის, ჩვენ ვყოფთ უძრავი ქონების გაქირავებით მიღებულ საშუალო წლიურ შემოსავალს საშუალო გასაყიდ ფასზე ამავე პერიოდში. გრაფიკი აჩვენებს ჩვენს გამოთვლებს თბილისისათვის. საპროცენტო განაკვეთები ანაბრებსა და იპოთეკურ სესხზე აღებულია საქართველოს ეროვნული ბანკის ოფიციალური მონაცემებიდან.

დღესდღეობით, როცა თბილისში არც ჭარბი გამოუყენებელი სივრცე შეინიშნება და ქირიდან მიღებული შემოსავალიც უძრავი ქონების ინვესტიციიდან მიღებული ამონაგების მნიშვნელოვან ნაწილს წარმოადგენს, ბაზარზე სპეკულაციური საპნის ბუშტი არსებობა თითქმის შეუძლებელია. მეტიც, მიუხედავად იმისა, რომ ქირის ოდენობა ინვესტიციასთან მიმართებაში დროთა განმავლობაში მცირდება (რაც მიუთითებს იმაზე, რომ უძრავი ქონების გასაყიდი ფასები უფრო სწრაფად იზრდება), ეს თანხვედრაშია ქვეყანაში საპროცენტო განაკვეთის ზოგადი კლების ტენდენციასთან. რაკი ანაბრებზე თანხის დადება ნაკლებად მიმზიდველი ხდება, ხალხს გადააქვს თავისი რესურსები უძრავი ქონების ბაზარზე ქირიდან შემოსავლის მიღების მიზნით.

განაგრძეთ ინვესტირება, ოღონდ ერიდეთ სპეკულაციურ საპნის ბუშტებს!
უძრავ ქონებაში ინვესტირება ერთ-ერთ ყველაზე სანდო კაპიტალდაბანდებად ითვლება და ქართველებსაც სულ უფრო მეტად გადააქვთ თავიანთი აქტივები ამ ბაზარზე. მართლაც, არსებობს მრავალი მიზეზი იმისა, თუ რატომ სჯობს აგარაკი ფინანსურ დერივატივებს. აგარაკი არასოდეს დაკარგავს მთელს თავის ღირებულებას, რასაც ვერ ვიტყვით ფასიან ქაღალდებზე. კრიზისული პერიოდისას ადამიანს შეუძლია აგარაკზე საცხოვრებლად გადასვლა, ფინანსური აქტივებითა და ბანკის შემნახველი წიგნაკებით კი მაქსიმუმ ცეცხლს თუ გააჩაღებ (ბოლო დროს კი, როცა აქციების პორტფოლიო და შემნახველი ანგარიშები სრულიად ელექტრონული ხდება, ეს ფუნქციაც იკარგება).

უძრავ ქონებაში ინვესტირება, საბანკო ანაბარზე დანაზოგის განთავსების ნაცვლად, კიდევ უფრო ამძაფრებს ქართული ეკონომიკისთვის დამახასიათებელ კაპიტალის დეფიციტს და აისახება მაღალ საპროცენტო განაკვეთებზე. ცხადია, ამას არ ითვალისწინებენ კონკრეტული ადამიანები, რომლებიც თავიანთი ეგოისტური მიზნების მიღწევას ესწრაფიან. თუმცა, ინდივიდების ვიწრო პერსპექტივიდანაც კი, უძრავ ქონებაში ინვესტირებას აქვს თავისი უარყოფითი მხარეები და რისკები, რომლებიც თავს განსაკუთრებით მძიმედ სპეკულაციური საპნის ბუშტის გასკდომისას იჩენს. ასე რომ, განაგრძეთ ინვესტირება, მაგრამ ერიდეთ სპეკულაციურ საპნის ბუშტებს!

წყარო - http://iset-pi.ge